上市房地产企业半年报在过去的８月份集中披露。房企净利润和毛利率普遍下滑在２０１４年成为行业趋势。据统计，１４４家上市房企上半年实现营收２９４０．８０亿元，实现净利润３１９．７２亿元，其中有７４家公司业绩出现下滑。
从内地在港上市房企看，万科、世茂、融创、保利的企业利润率全面下滑。２０１３年行业平均的毛利率大概在３１％到３２％，而今年仅为２７％到２８％。与利润率下滑形成鲜明对比的是，排名靠前的房企销售额却有２０％的同比增长。
按照传统的地产开发模式，房地产行业的利润和毛利率持续走低的势头不会出现明显的改变。尽管各家房企开始混业经营，但房企的主营业务必须探索新的盈利模式，要从地产商逐渐过渡为服务商的模式。谁能抢占房地产服务业的市场先机，自然会获得惊喜。
而房地产模式的变革宜早不宜迟，因为利润和毛利率的下滑，造成了房地产的弱势市场，销售回款也左右着开发商的前途。据统计，公布中报的９８家Ａ股上市房企，平均资产负债率近７７％，净现金流为负的房企高达５７家。
据在港上市的房企半年报业绩，世茂房地产的毛利率高于行业平均水平，达到３４％以上，但仍低于去年同期的３５．５％。
绿城中国公布半年业绩报告，截至２０１４年６月，绿城中国股东应占利润为６．１３亿元，较去年同期的１８．５５亿元减少６７％。绿城集团物业销售毛利为２８．３１亿元，物业销售毛利率为２４％，较去年同期的２９．７％下降５．７个百分点。
更早公布半年业绩的万科，中期毛利率进一步下滑至２１．８％，已经是历史水平。保利地产(600048,股吧)、中海地产等上市房地产开发企业的毛利率都有所下滑。尽管龙头开发商销售额有所上升，但上涨幅度会趋缓。
穆迪更是预计，中国房地产开发商的合约销售增长，将由２０１３年的２６．６％大幅放缓至２０１４年的１０％左右。诸多房企的理念和意识需要随着市场的调整而做出必要的改变。用世茂集团董事局副主席许世坛的话说，“我们不一定要做规模，但要提升利润率和质量”。
从各界反馈的消息看，单纯做地产商已经成为过去式，更多房企要把修建“钢筋水泥”的旧观念，逐渐转变为城市运营和业主服务的新观念，要改变客户的生活方式，并创造新的价值。
据公开消息，上市房企在新增土地上有所控制。但在智能家居、物联网、教育服务、健康管理、旅游服务等方面的投入在稳步增加。８月１６日，泰禾集团(000732,股吧)与佳平医疗签约，其业主能享受专业的家庭医生服务。
世茂房地产虽然上半年新进入重庆（楼盘）、西安（楼盘）等多个二三线城市，但７０亿元的新购土地款较去年同期减少约５０％。公司８月底在上海（楼盘）启动“宅行动”计划，并将在苏州（楼盘）、张家港（楼盘）、南京（楼盘）、泉州（楼盘）、杭州（楼盘）等城市落地。通过宅急住、宅美住、宅安住、宅游住、宅优住计划，解决业主生活的置业、财务、安全、健康、教育、度假等问题。
国人买房子，很多客户在意的是教育、医疗、养老等。房企要在未来提升销售额和净利润，就要根据客户的需求和变化，为其提供生活所需的服务。这也是未来房企的核心业务模式之一。现在有很多智慧社区、养老地产、医疗地产，甚至还有解决就业的产业地产。
中国延伸房地产服务的链条空间十分广阔。２０１２年，美国房地产开发、房地产服务、房地产经纪业务收入占比分别为３８％、４２％和２０％，而中国对应的数据分别是８７％、１１％和２％。很多房企开始布局房地产服务业。
华夏幸福(600340,股吧)秉承“建设幸福城市”的发展战略，致力于成为引领产业升级与城市发展的产业新城运营商。还有凤凰股份(600716,股吧)，决定投资５亿元成立专业的养老产业公司，致力于养老产业的研究、开发、运营与管理。世茂房地产的全系统教育社区与国际教育机构合作，打造兴趣班、游学、在线教育等平台。
２０１３年中国前十大房地产开发商占有率只有１３％，今年１到５月份的数据显示已接近２０％。可能在十年后，前十大开发商的占比会升至２０％到３０％。最近融创中国宣布，下半年将致力完成对绿城中国的股权收购，并推动绿城在战略布局及经营上的调整。
中国房地产业已经历１５年的繁荣，由以往高速发展的时期步入平缓期，未来十年，将属于那些看准市场先机、努力提供服务、寻求变革与创新的房企，而且市场份额会越来越集中。孰强孰弱，市场自会见分晓。
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