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压力山大去库存将成楼市新常态

天津日报  2015-01-30 08:47

楼市送走了2014,却在天津(楼盘)留下一个之前从未企及的新纪录—商品住宅出清周期超过30个月。如今,2015年已然起步,市场将毫无疑问地进入到去库存时间。面对新年新常态,“压力山大”的房地产市场又将走出怎样的轨迹?

供大于求入市量创近年新高

2014年楼市波折前行,天津也并不例外,全市商品住宅成交终交出了956.66万平方米的成绩单。尽管5月凭借蓝印效应一举抢收147.28万平方米,造就单月成交高值,又尽管下半年限购、限贷松绑,公积金降息政策放宽显著刺激了住房需求尤其是改善型需求的崛起,成功撬动年终“翘尾”,但事实上2014年的成交数字仍较前一年出现了19.06%的明显降幅,月均成交量甚至不足80万平方米。

“萎缩”的需求并没能打击到开发商的热情,相反新增供应量在2014年持续上扬。除1、2月份受春节和行业淡季的影响而供应走低外,项目入市量在此后持续增长。5月份,远郊不少开发商凑起了“蓝印”的热闹,全市供应量迅速达到196.76万平方米的全年峰值。高供应态势在下半年的宽松政策环境中进而延续,190万平方米以上的入市量于9月再度现身。

中指研究院天津分院分析师祁丽静表示,2014年全年商品住宅供应总量定格在1424.39万平方米,为近年来的高值。一边是月均近120万平方米的入市量,另一边是不足80万平方米的成交额,销供比仅有0.67。2014年“供大于求”的市场表现显露无疑,且供求差距之大在近年来亦不多见。

库存高企 短期去化压力陡增

截至2014年底,天津商品住宅可售面积达2346万平方米,同比2013年增长19.5%。出清周期攀至30个月以上的历史高位,而这一数字在2014年初只有不足19个月。

“一年时间出清周期提升约6成,持续的高位供应急剧垒高了市场存量”,据祁丽静介绍,4月份可售面积就达到2050.82万平方米,于2013年2月后首度攀至2000万平方米以上水平。出清周期的高点出现在11月份,33.6个月创造了天津历史高值。尽管后一个月成交回暖促使去化速度有所提升,出清周期首度回落,却仍处在30.4个月的高位。可以说,天津楼市短期内的库存消化压力增大,风险加剧。

“面向中长期,天津楼市压力却并不凸显。数据显示,天津土地消化时间为2.5年,中长期库存适中;同时从人均住房建筑面积看,2010年该数据约为25平方米,至今也刚刚超过30平方米,人均住宅面积较低,未来潜力较大”,祁丽静同时指出。

价格料稳 去库存仍是主基调

楼市背负着高库存纪录走进2015年,面对即将到来的春节,市场已如期进入了传统的交易淡季,加之开发商推盘节奏有所减缓,整体成交表现稳定在低位。“预计楼市将从3月起再次回暖。整体来看,天津房地产市场行政调控色彩弱化,市场化回归加速,但去库存仍将是贯穿2015年全年的主基调”,祁丽静判断,部分区域的去化水平或将提速。比如:从1月份的成交情况看,一直以来库存压力大的滨海板块出现了交易量回升的局面,应该说这与近期“自贸区”概念的发酵密不可分,2015年滨海板块成交或将在政策带动下持续放量。

高库存的压力会否倒逼开发商降价呢?面对置业者普遍关心的话题,祁丽静认为,天津楼市价格长期保持稳定并小幅增长态势,即便是在2014年成交量显著减少的背景下,市场均价仍有增长,这与市区核心地段较多“高价”项目集中入市有着直接关系。从2015年的市场供应及关注热点来看,市内六区、滨海新区仍占有较大比重,而这些板块的项目价格相对较高。面对如此成交结构,全市均价出现回落的可能性并不大,加之2014年下半年出台的诸多利好政策正在持续发酵,不排除有开发商会适时收紧优惠力度,因此市场总体价格预计还将保持稳定并小幅增长的态势。但就个别区域而言,伴随竞争压力的加大,或将出现开发商促销让利的情况。

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