[摘要] 如果未来能顺利接手大一山庄，要如何盘活这一自拿地后就面临着开发和销售难题的豪宅项目也将是华远地产面临的挑战。
如果未来能顺利接手大一山庄，要如何盘活这一自拿地后就面临着开发和销售难题的豪宅项目也将是华远地产面临的挑战。
观点地产网冬至夜里，华远地产随着一纸收购公告披露悄悄地潜入了广州。
12月21日晚间，华远地产股份有限公司发布了一则收购资产公告，其全资子公司北京（楼盘）市华远置业有限公司与广东中力集团有限公司签订协议，将以13.79亿元总价受让广东中力持有的广州高雅房地产开发有限公司100%股权及债权。
而广州高雅即是曾经号称"中国豪宅"大一山庄的项目公司，而这个著名的豪宅项目开发已超过10年，并曾几度修改规划。同时此前也因为产品定位、区位以及限购、规划等问题陷入去化难题，从2005年拿地至今仅售出6套别墅。
据观点地产新媒体了解，若此次收购如能终完成，华远地产将首次进入广州。不过面对这个著名的"中国豪宅"，即便华远地产终能够成功接手，未来对其定位无论是延续原有规划还是有所改变，华远地产依然将面对全新的挑战。
华远14亿收购大一山庄
观点地产新媒体查阅公告获悉，华远置业与广东中力已于2016年12月21日在广州市签订了《股权转让框架协议书》，由华远置业受让广东中力持有的广州高雅100%股权及债权，转让总价款合计为13.79亿元，其中包括股权转让款约3.002亿元，债权转让款约10.79亿元，该项收购议案已经华远地产董事会审议通过。
公告披露，广州高雅现持有大一山庄项目即位于广州市白云区新广从路东侧白云种鸡场的项目地块，用地面积151,536平方米，容积率为1.0，规划性质为住宅。
华远置业同时发布的关于广州高雅的股权项目资产评估报告显示，从2005年7月成立至今，广州高雅一直在开发大一山庄项目，目前没有存量地块，也无其他开发项目。
此外，截至2016年8月31日，广州高雅经审计的资产总额为337,929万元，负债总额为350,426万元，资产净额为-12,497万元；2016年1-8月营业收入为0元，净利润为-6,328万元，扣除非经常性损益后的净利润为-3,399万元。
此次华远置业与广东中力签订股权转让框架协议后，根据其中的股权交割约定，在协议签署60日内，广东中力负责取得股权转让的批准文件，并负责协调完成解除目标公司的股权质押等相关手续，将其所持有的广州高雅49%的股权过户给华远置业。
如协议签署后60日内未完成上述工作的，各方另行协商解决方案。在协议约定的条件完成后（迟不迟于2017年9月30日），广东中力再将其持有的目标公司剩余51%股权转让予华远置业。经上述两次股权交割后，华远置业持有广州高雅100%股权。
同时，此次交易涉及广东中力对广州高雅享有的债权约10.79亿元由华远置业承接，主要为截至协议签署日广州高雅对广东中力的股东借款。
值得注意的是，公告还提到，根据广州高雅、广东中鼎、广东中力等与平安大华签订的合作框架协议书及系列相关协议，此前平安大华曾设立专项资管计划向广州高雅提供委托贷款，并受让广东中力98%股权作为保障措施。
待上述贷款偿还时，广东中鼎回购广东中力98%股权，广东中鼎持股93.4%的股东谭霖高为股权回购的担保人。由于谭霖高为广东中鼎的控股股东，因此为广东中力的实际控制人。
目前广东中鼎集团有限公司出资约563.3亿元持有广东中力2%股权，而深圳（楼盘）平安大华汇通财富管理有限公司出资约2.76亿元，持有广东中力98%股权。
因而，华远地产在公告表示，此次交易还需经广东中力股东会审议通过，而持有广东中力98%股权的平安大华的内部决策流程较长，可能导致本次交易的审核时间较长。
另外，广东中力持有的广州高雅股权已全部质押给长安银行股份有限公司西安（楼盘）经济技术开发区支行，广东中力负责办理解除质押等相关手续。如果不能及时取得债权银行的同意、完成质押解除手续，将对本次交易的实施造成影响，因此本次交易实施尚存在不确定性。
换言之，虽已签订股权转让协议，但华远地产终能否拿下大一山庄项目还需终落实。
"中国豪宅"沉浮
现在，除了需要迈过交易仍有未知因素影响这一点外，如果未来能顺利接手大一山庄，要如何盘活这一自拿地后就面临着开发和销售难题的豪宅项目也将是华远地产面临的挑战。
2005年6月21日，位于广州白云区白云山(600332,股吧)风景区旁的大一山庄项目地块以5亿元总价出让予广东中鼎集团，成交楼面价3300远/平方米，同时亦为当年地王。
后2005年7月，大一山庄的项目由中鼎集团联合其他几家公司合资组成的广东中力集团负责开发，项目公司定名广州高雅房地产开发有限公司。
按照初的规划，大一山庄定位为广州地区项目豪宅，将建99栋750-2000平方米具有艺术性的独栋别墅，分北区和南区，北区2014年已建成22栋别墅和一栋会所，中南区处于调整规划之中。
不过，由于此项目共有4个股东，且每个股东主业都并非房地产，因此当每个股东轮流负责管理项目后，因为想法的不一致，以至于后来导致该项目的套数、产品面积、户型等规划先后被调整了4次。
彼时，频繁的规划修改使得施工进度缓慢，因此拿地之后，大一山庄就进入了一段相当漫长的开发过程，且由于项目走的是顶豪的路线，每一套别墅设计都不一样，建造时间更长，整个项目销售也受到严重影响，以致2005年拿地以后，大一山庄历时六年才拿到预售证。
因此，在此次华远地产的资产评估报告中也披露，截至2016年8月31日，整个大一山庄
累计销售别墅仅9套，且因更改建设方案原因，3套需要办理退房，所以项目实际销售套数仅为6套。其中5套于2013年销售，1套于2015年销售，已售面合计5994.16平方米。
有业内人士向观点地产新媒体表示，影响大一山庄销售的原因并不仅仅是规划，还包括地理位置和限购政策的影响。
观点地产新媒体了解到，大一山庄所处的白云种鸡场地段并不是传统的豪宅区，周边居住氛围较弱，主要是通过产品本身来吸引购房者。但大一山庄户型面积为800-1400平方米，一栋别墅价格在1亿元左右，基于某些原因，每套别墅基本都是两个房产证，需按两套房计算，在广州的限购令之下，对于购房客户有网签方面的困扰。
因此，在历经早前的3次调整规划后，2016年8月大一山庄再度提出第4次申请，计划将99栋别墅缩水至89栋；定位不再是高端、艺术的产品，别墅造型也将变规整，缩短每栋别墅的开发时间。但目前这一新的规划尚未获得政府批复。
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