[摘要] 今天，经过前期的意向登记、资格审查、公开摇号等准备工作，海淀区唐家岭集体建设用地建设的927套租赁住房，正式面向海淀区保障房家庭开展现场选房、签约入住。
这是北京市利用集体建设用地建设租赁住房的首批试点项目。
相关部门透露，今后五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。
这意味着，今后这五年里，北京将提供数十万套这样的租赁房。这是一个非常惊人的数字，影响的人群也非常庞大。
50万套租赁房大部分都是这样的
说到唐家岭，可能很多人的印象就是当年被媒体报道的那个著名“蚁族”聚居地，数万人拥挤的租住在私搭乱建的出租房内，引发了社会的广泛关注。
2010年，北京市启动唐家岭地区整体腾退改造工程。包括建设农民回迁房，安排集体产业用地等，同时为了解决地区外来人口的住房需求，唐家岭地区还在村集体建设用地上建设租赁房。
唐家岭集体建设用地租赁房项目共可提供租赁住房2176套，此次选房入住的是已竣工的927套房源。
按照政府统一趸租、确保不改变租赁性质的原则，唐家岭租赁住房项目已由海淀区住房保障事务中心整体趸租，租期十年，统一进行出租、运营和管理。
为了保障农民利益，租赁住房由政府按市场价格趸租过来，再向保障房家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴。
唐家岭并不是**一个试点，从2011年起，北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个集体建设用地地块开展了租赁住房项目试点，可供应租赁住房1.28万套。
这些租赁房面向周边产业园区职工、外来务工人员出租，或者由区政府按市场价格整体趸租作为公租房，面向城镇中低收入家庭出租，扩大保障性住房筹集渠道。
今年年内，北京市集体建设用地建设租赁住房项目将陆续完成选房入住工作。
这5个试点项目主要分布在重点产业功能区周围，都具有大量且稳定可期的租赁需求。
比如唐家岭项目，去中关村和上地这两个IT产业聚集地通勤非常便捷；平房乡项目则临近CBD中心商务区；温泉351项目作为海淀区创客人才公租房试点项目，打造双创示范基地；北七家镇项目受众人群主要为未来科技城企业员工以及中关村科技园区昌平园区企业人才。
从今年开始，集体建设用地租赁房的试点将大规模扩大，未来将大到足以影响北京市整体租赁市场的程度。
因为在北京市上月公布的未来五年住宅用地供应计划中明确，今后五年全市住房建设需求150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。
而未来五年建设的50万套租赁房，主要将通过集体建设用地来安排。
这意味着，5年里北京将提供数十万套这样的租赁房。
地段好、租期和租金又稳定
其实，这种租赁房如果建设、管理得当，会是一个“一举多得”的好东西。
首先是位置好。虽然它们叫“集体建设用地租赁房”，但千万别简单地联系到是去农村租房。
因为城市发展的迅速，北京很多的村，其实都在快速的城市化中，不经意就“变身”了中心城区。
前几年进行城乡结合部改造的很多村，都位于城市规划中的中心城区。
比如丰台的西局村，就位于西三环和西四环之间，这样的地段，很多开发商的豪宅项目都是可遇不可求的。
所以集体建设用地上建设的租赁房，很多都是位于地段较好、交通方便的区域，对于租房者来说，无论是工作，还是生活，都非常便利。
市住建委也表示，未来，北京的租赁住房将重点在产业园区、交通枢纽和新城的区域布局建设，周边市政配套设施和公共服务设施相对齐全，交通较为便利，充分解决周边就业人群的住房需求，促进职住平衡。
另外，这样的房子，租期和租金都比较稳定，不用担心老是被迫搬家。
第二点，集体建设用地上建设租赁房，由于土地是村集体的，因此和通过土地市场拿地、再开发建设这种方式相比，初期土地的成本可以节省一大块儿，大家都知道，其实住房的开发建设成本中，土地的成本其实是十分大的。
“由集体经济组织持有房屋，住房保障部门可以趸租过来，并按照公租房的一整套规则实现规范的出租运营管理。”北京市住建委相关负责人介绍，这样，相对于征地开发建设租赁房或公租房而言，政府掏不多的钱补贴承租家庭，补贴针对性更强，效果更好。
第三点，对于村集体和农民来说，这也是一件好事。
过去农民自建房屋无序出租，被俗称“吃瓦片”，但这样的“吃瓦片”并不安全，这种无序出租存在很大的安全、消防等隐患。
而如今建设租赁房规范的出租，城乡结合部的农村也就从过去无序的“吃瓦片”，变成了规范的合法租赁，农民也有了稳定的收入来源。村集体经济也有了增收的渠道。
未雨绸缪防止出现变相“小产权房”
这样看，集体建设用地建设租赁房确实是好东西，但好东西也需要好的机制和管理，未雨绸缪地防止好政策走样。
业内人士认为，集体建设用地建设租赁房首先要破解的是资金难题。
一个租赁房项目的开发建设，需要大量的资金投入，动辄数亿元，甚至十多亿，这对于一个村集体组织来说，无疑是一个咋舌的数字，很多的村集体无力单独承担如此之大的成本。况且租赁房是通过租金获得，成本回收很慢，这使得资金压力更为突出。
市住建委表示，北京市将加快完善相关支持政策，创新融资模式，多方式筹措资金，可以通过集体经济组织将土地使用权作价入股，与**机构、开发企业等单位合作开发经营，共享。
业内人士建议，对于集体土地建设租赁房，还应该加大金融、税费政策的支持力度，在贷款利率、期限上享受与公租房同等的信贷支持政策。对建设和运营中的有关税收、行政事业性收费和政府性基金予以减免。
集体建设用地建设租赁房，另一个需要警惕的是，防止变相的“小产权房”。
简单来说，要防止为了牟取短期的高，将集体建设用地租赁房变相“长租”，成为一种变相的“小产权房”。
关于这方面，相关部门也已经有所考虑，并正在研究完善的严格监督管理措施。
比如刚才说到的唐家岭项目，就是由区住房保障事务中心整体趸租，租期十年，统一进行出租、运营和管理。
除了政府趸租作为公租房，将来还有可能由园区、住保单位来趸租这些租赁房，规范地租赁给园区职工等。
再比如朝阳区平房乡的试点项目，其集体土地所有权、集体土地使用权和房屋所有权归平房乡经济合作社所有，房屋所有权证只按整幢建筑核发，均不予分割办理单元产权证，并注明“租赁住房，只作为短期出租使用，不得出售、转让和*押，不得转租，不得改变租赁用途。
其房源则将由朝阳区房管局公开摇号，房地产公司不参与房屋分配，实现建设和分配的分离。公租房租住资格将每年一审。
但未来5年建设数十万套，数量如此之大，很难都纳入公租房，这就需要制定一套完善的集体建设用地租赁房的管理政策，引导它们走合规合法的正途。
北京市住建委也表示，北京市将对租赁住房性质和用途进行严格监管，租金按周边市场租金水平确定，充分保障农民利益，凡是租给保障房对象的，还可享受相关税费**政策。
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